Une fuite vient de tacher votre plafond, le voisin du dessus appelle pour s'excuser, et dans les heures qui suivent vous vous retrouvez face à un casse-tête administratif : qui prévenir, dans quel ordre, dans quels délais, avec quelles pièces ? La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), entrée en vigueur le 1ᵉʳ juin 2018, a été conçue précisément pour simplifier ce parcours. Mais simplifier ne veut pas dire évident : un dossier IRSI mal monté, c'est un remboursement qui traîne 3 mois ou un recours qui n'aboutit pas. Ce guide pratique vous accompagne étape par étape dans la déclaration d'un sinistre dégât des eaux en copropriété en Gironde, avec les délais légaux, les pièces à rassembler, les formulaires à utiliser et les pièges à éviter. Pour comprendre la répartition juridique en amont (qui paie quoi), consultez notre guide responsabilité fuite copropriété — parties communes vs privatives.
Ce que vous allez apprendre dans ce guide :
- Le déroulé chronologique précis depuis la constatation jusqu'au remboursement
- Les seuils IRSI 2018 (1 600 € et 5 000 € HT) et leurs conséquences
- Le rôle de l'assureur gestionnaire et de l'assureur du lésé
- La liste exhaustive des pièces à fournir dans le dossier
- Les recours possibles si le règlement n'aboutit pas
Qu'est-ce que la convention IRSI exactement ?
La convention IRSI est un accord interprofessionnel signé en 2018 par toutes les compagnies d'assurance françaises adhérentes à la Fédération Française de l'Assurance (FFA). Elle remplace l'ancienne convention CIDRE (Convention d'Indemnisation Directe et de Recours Entreprises), considérée comme trop limitée pour les sinistres modernes.
Son objectif : simplifier le règlement des sinistres immeuble (dégât des eaux et incendie) impliquant plusieurs assurés, en désignant un seul assureur pilote par dossier et en plafonnant les recours entre compagnies. Pour le copropriétaire ou le locataire, cela signifie :
- Un interlocuteur unique : votre propre assureur, dans la majorité des cas
- Un délai de règlement raccourci (en moyenne 4 à 8 semaines vs 3-6 mois sous CIDRE)
- Une prise en charge à 100 % de la recherche de fuite, sans franchise pour le lésé
- Un recours simplifié entre compagnies, qui se règle sans vous impliquer
La convention s'applique automatiquement dès lors qu'un sinistre dégât des eaux concerne au moins deux lots dans un immeuble en copropriété ou une location.
Les 3 paliers IRSI selon le montant du sinistre
| Palier | Montant des dommages | Procédure | Acteur principal |
|---|---|---|---|
| Palier 1 | < 1 600 € HT | Indemnisation directe | Assureur du lésé |
| Palier 2 | 1 600 € à 5 000 € HT | Désignation assureur gestionnaire + barème conventionnel | Assureur gestionnaire |
| Palier 3 | > 5 000 € HT | Expertise contradictoire | Experts mandatés |
Palier 1 — Sinistre inférieur à 1 600 € HT
Votre assureur indemnise vos dommages sans rechercher l'origine de la fuite et sans exercer de recours. Vous remplissez la déclaration, fournissez les justificatifs (devis ou factures), et touchez votre indemnité dans les délais classiques de votre contrat. La franchise habituelle de votre MRH s'applique. La recherche de fuite professionnelle n'est généralement pas nécessaire à ce niveau, sauf si vous voulez identifier l'origine pour faire cesser le problème.
Palier 2 — Sinistre entre 1 600 € et 5 000 € HT
C'est le cas le plus fréquent. Un assureur gestionnaire est désigné selon une règle simple : c'est généralement l'assureur de l'occupant du lot où la fuite a son origine (ou, à défaut, l'assureur de l'immeuble — assurance multirisque immeuble / MRI). Cet assureur gestionnaire :
- Pilote la recherche de fuite et la prend en charge à 100 % sans franchise
- Constitue le dossier complet
- Indemnise tous les lésés selon un barème conventionnel forfaitaire
- Exerce les recours auprès des autres compagnies impliquées (ne vous concerne plus)
Votre assureur (si vous êtes lésé) devient un simple intermédiaire : il transmet votre dossier, encaisse l'indemnité et vous la reverse.
Palier 3 — Sinistre supérieur à 5 000 € HT
À partir de 5 000 € HT de dommages, la convention IRSI bascule en expertise contradictoire. Chaque assureur mandate son propre expert, qui se réunit avec les autres pour évaluer ensemble les dommages et établir les responsabilités. Ce processus est plus long (2 à 6 mois) mais plus précis. Si vous êtes assuré, vous n'avez pas à mandater l'expert vous-même : c'est votre compagnie qui le fait. Vous pouvez en revanche vous faire accompagner d'un expert d'assuré (à vos frais) si l'enjeu financier le justifie.
La chronologie précise : J+0 à J+90
Voici la séquence type d'un dossier IRSI bien mené, depuis la constatation jusqu'au virement final.
J+0 — Constatation
- Coupez l'eau au plus près de la fuite (vanne d'arrêt de votre appartement, vanne générale d'immeuble si fuite en partie commune).
- Photographiez tous les dégâts avant tout nettoyage : plafond, mur, sol, meubles, contenu abîmé. Ces photos sont la preuve principale du sinistre.
- Sécurisez ce qui peut l'être : déplacez le contenu d'un meuble menacé, débranchez l'électricité dans la zone humide.
J+1 à J+5 — Déclaration
- Prévenez le syndic par mail ou LRAR si la fuite peut concerner les parties communes (article 14 de la loi de 1965).
- Prévenez votre voisin si la fuite vient manifestement de chez lui (politesse + nécessaire pour le dossier).
- Déclarez à votre assureur dans les 5 jours ouvrés (article L113-2 du Code des assurances). Tout retard non justifié peut entraîner une déchéance de garantie partielle ou totale.
La déclaration peut se faire en ligne (espace assuré), par téléphone, par courrier ou via l'application mobile de votre compagnie. Conservez systématiquement un accusé de réception (capture d'écran ou tampon postal).
J+5 à J+15 — Recherche de fuite
- L'assureur gestionnaire mandate (ou accepte de prendre en charge) un expert détection comme EN FUITE.
- L'intervention dure 1 h 30 à 4 h selon la complexité.
- Le rapport écrit est remis sous 24-72 h, comportant : photos thermiques ou endoscopiques, schéma de localisation, description technique, devis chiffré de la réparation. Pour comprendre les méthodes utilisées, voyez notre guide des méthodes modernes de détection.
J+15 à J+30 — Réparation
- Le copropriétaire (privatif) ou le syndic (commun) mandate un plombier sur la base du rapport.
- L'attestation de réparation signée par le plombier est obligatoire pour le dossier — elle est aussi indispensable pour invoquer la Loi Warsmann en cas de surconsommation.
- En parallèle, vous obtenez deux devis comparatifs pour la remise en état (peinture, plâtre, sol).
J+30 à J+60 — Évaluation et chiffrage
- L'assureur gestionnaire applique le barème conventionnel IRSI sur les dommages mobiliers et immobiliers.
- Pour les sinistres > 5 000 € HT, l'expertise contradictoire commence (2-6 semaines).
- Vous recevez une proposition d'indemnisation détaillée. Vous avez 15 jours pour l'accepter ou la contester.
J+60 à J+90 — Règlement
- Une fois l'accord signé, l'indemnité est versée par virement dans les délais contractuels (généralement 15 à 30 jours).
- Pour les sinistres complexes, des acomptes peuvent être versés en cours d'expertise.
Les pièces à rassembler
Pour un dossier IRSI complet, prévoyez les pièces suivantes :
| Pièce | Source | Quand la fournir |
|---|---|---|
| Constat amiable de dégât des eaux | Formulaire FFA en ligne | À la déclaration |
| Photos datées des dégâts | Téléphone | À la déclaration |
| Inventaire du contenu abîmé | Liste manuscrite ou tableur | À la déclaration |
| Justificatifs d'achat des biens endommagés (factures, tickets) | Vos archives | Sous 15 jours |
| Rapport de recherche de fuite | Expert détection (EN FUITE) | À J+15 environ |
| Attestation de réparation plombier | Plombier | Après travaux |
| Devis comparatifs de remise en état | 2 entreprises minimum | Avant indemnisation |
| Procès-verbal d'AG du syndic (si parties communes) | Syndic | Si fuite commune |
| Règlement de copropriété et EDD | Syndic | Sur demande de l'assureur |
Astuce : ouvrez un dossier numérique partagé (Google Drive, OneDrive) avec toutes les pièces dès J+0. Vous gagnez 2 à 3 semaines sur le règlement final.
Les pièges fréquents et comment les éviter
Piège n°1 : déclarer hors délai
Le délai de 5 jours ouvrés du Code des assurances est strict. Une déclaration au-delà peut entraîner une déchéance de garantie, surtout si le retard a aggravé les dommages (ex. moisissures qui se sont étendues).
Piège n°2 : nettoyer ou réparer avant la déclaration
Photographier puis nettoyer dans cet ordre, jamais l'inverse. Si l'expert ne peut plus voir les dommages, votre dossier est fragilisé. De même, ne jamais faire réparer la fuite avant que l'expert détection l'ait constatée — sauf urgence vitale (ex. risque électrique).
Piège n°3 : accepter la première proposition d'indemnisation sans la vérifier
Le barème conventionnel IRSI est forfaitaire et peut sous-estimer certains dommages spécifiques (objets de valeur, parquet ancien, peinture artisanale). Si la proposition vous semble basse, demandez le détail du calcul et fournissez des devis tiers pour appuyer une revalorisation.
Piège n°4 : oublier le contenu
Beaucoup de copropriétaires déclarent uniquement les dégâts immobiliers (plafond, mur) et oublient le contenu abîmé : meubles, vêtements, électronique, archives papier. La MRH couvre généralement les deux. Faites un inventaire exhaustif dès le constat initial.
Piège n°5 : ne pas réclamer la prise en charge de la recherche de fuite
Sous IRSI, la recherche de fuite est prise en charge à 100 % par l'assureur gestionnaire, sans franchise pour le lésé. Si votre assureur vous demande de payer 250 € HT de recherche de fuite "qui sera remboursée plus tard", demandez la prise en charge directe ou exigez de pouvoir choisir l'expert.
Le cas particulier des sinistres récurrents
Si vous subissez plusieurs dégâts des eaux sur une période courte (moins de 2 ans), votre assureur peut :
- Augmenter votre prime lors du renouvellement annuel
- Augmenter la franchise dégât des eaux
- Refuser le renouvellement au-delà de 2-3 sinistres
Pour limiter ce risque, faites traiter l'origine de la fuite par un diagnostic complet (caméra thermique + acoustique + gaz traceur) plutôt qu'une réparation symptomatique. Un capteur connecté à la sortie de votre compteur ou sous le chauffe-eau peut aussi prévenir les récurrences.
EN FUITE intervient sous 24 h en Gironde
Pour une recherche de fuite acceptée par tous les assureurs adhérents à l'IRSI, contactez EN FUITE au 05 57 49 22 03. Notre rapport écrit fournit l'ensemble des pièces techniques attendues par l'assureur gestionnaire : photos thermiques, schéma de localisation, description du défaut, devis chiffré de la réparation. Nous intervenons à Bordeaux, Libourne, Mérignac, Pessac, Arcachon, Coutras, Saint-Émilion et dans toute la Gironde, ainsi qu'à Périgueux, Montpon-Ménestérol, Angoulême et Chalais.
Pour comprendre comment se répartit la responsabilité juridique en amont (parties communes vs privatives), voyez notre guide responsabilité fuite copropriété. Pour le cas spécifique d'une fuite d'eaux usées en partie commune, lisez fuite d'eaux usées en copropriété — qui est responsable et qui paie ?.
Conclusion
La convention IRSI 2018 a considérablement simplifié le parcours de déclaration de sinistre dégât des eaux en copropriété. Le copropriétaire ou le locataire lésé n'a plus qu'un seul interlocuteur (son propre assureur), bénéficie de la prise en charge à 100 % de la recherche de fuite, et obtient un règlement en moyenne deux fois plus rapide que sous l'ancienne convention CIDRE. Mais cette simplicité repose sur votre rigueur dans le montage du dossier : déclarer dans les 5 jours, photographier avant tout nettoyage, conserver tous les justificatifs, et ne jamais accepter une proposition d'indemnisation sans en vérifier le détail. Avec un rapport de recherche de fuite professionnel et bien argumenté — comme celui fourni par EN FUITE en Gironde —, votre dossier IRSI franchit toutes les étapes sans accroc.
Questions fréquentes
Cinq jours ouvrés à compter de la constatation du sinistre, conformément à l'article L113-2 du Code des assurances. Le délai court dès que vous constatez les dégâts, pas dès la fuite réelle (qui peut être antérieure). Au-delà, l'assureur peut invoquer une déchéance de garantie si le retard cause un préjudice (ex. dégâts qui se sont étendus).
L'IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est une convention entre toutes les compagnies d'assurance françaises, en vigueur depuis le 1er juin 2018. Elle remplace la CIDRE et désigne un assureur gestionnaire unique pour piloter le sinistre, simplifiant le règlement et permettant la prise en charge à 100% de la recherche de fuite sans franchise pour le lésé.
C'est généralement l'assureur de l'occupant du lot où la fuite a son origine. Si la fuite vient d'une partie commune, c'est l'assureur du syndicat des copropriétaires (multirisque immeuble). Pour les sinistres impliquant plusieurs lots, l'assureur gestionnaire est désigné par accord entre compagnies.
Oui, dans le cadre IRSI 2018, la recherche de fuite par un professionnel non destructif est intégralement prise en charge par l'assureur gestionnaire, sans franchise pour le lésé. C'est une amélioration majeure par rapport à la CIDRE qui plafonnait souvent ces frais. Demandez la prise en charge directe à votre assureur.
Non, ce plafond ne s'applique pas dans le cadre IRSI. Si votre sinistre déclenche la convention (au moins 2 lots concernés), c'est l'assureur gestionnaire qui prend en charge sans plafond. Vérifiez avec votre assureur que votre dossier est bien traité en IRSI et non en garantie classique de votre MRH.
Photos datées des dégâts, constat amiable signé, inventaire du contenu abîmé avec justificatifs d'achat, rapport de recherche de fuite, attestation de réparation du plombier, devis comparatifs pour la remise en état. Pour une fuite en partie commune, ajoutez le procès-verbal d'AG et l'EDD du syndic.
En moyenne 4 à 8 semaines pour un sinistre standard (palier 2 IRSI). Sinistre simple sans recherche de fuite : 2-4 semaines. Sinistre complexe avec expertise contradictoire (>5 000 € HT) : 2 à 6 mois. Des acomptes peuvent être versés en cours d'instruction.
Relancez par mail puis LRAR. Si pas de réponse sous 2 mois, saisissez le médiateur de l'assurance (gratuit, www.mediation-assurance.org). En dernier recours, un avocat spécialisé en droit des assurances peut envoyer une mise en demeure. La plupart des dossiers se débloquent au stade du médiateur.
